Hipotecas

Qué son las hipotecas

Las hipotecas son derechos de garantías. Es decir, es el derecho, concedido a un prestamista, de embargar una propiedad en el caso de que el prestatario no cumpla con los pagos a los que se ha comprometido.

Generalmente, se utilizan para hacer compras importantes. Los casos más habituales son las hipotecas inmobiliarias, que la mayoría de consumidores utilizan para financiar la compra de una vivienda. 

Por ello, suelen ser el préstamo más transcendental y cuantioso que una persona o unidad familiar pide a lo largo de su vida. 

Ventajas de las hipotecas

Es innegable que, para muchos, las hipotecas son la única manera de poder permitirse comprar una vivienda. No obstante, el hecho de que para muchos sean más una necesidad que una elección no quiere decir que no sean un producto financiero interesante.

Entre las ventajas de las hipotecas destacan:

• Al ofrecer una garantía al prestamista, los tipos de interés serán sensiblemente más bajos que los que se puedan obtener en un préstamo sin garantizar.
• Permiten al consumidor optar a compras que suponen el desembolso de grandes cantidades, aunque en el momento actual no hayan ahorrado todavía dicha cantidad.
• Ayudan a crear un buen historial de crédito (siempre y cuando se paguen las cuotas al día).

Consejo extra: Si te preguntas cuánto puedes desgravar por tu hipoteca, a no ser que la firmases antes de 2013, no podrás desgravar nada. No obstante, la situación puede cambiar, consulta a tu asesor fiscal para asegurarte.

Tipos de hipotecas

Aunque las hipotecas se pueden clasificar en función de muchos factores, lo más habitual es hacerlo en función de la estructura de los intereses del préstamo hipotecario. Por eso tenemos tres tipos principales:

Hipotecas fijas

Son hipotecas con un tipo de interés fijo que, como su propio nombre indica, no varía en el tiempo. Son hipotecas poco comunes en España, pero existen. 

Suelen suponer un tipo de interés algo más alto a cambio de ofrecer al hipotecado la seguridad de saber la cantidad que va a tener que pagar pase lo que pase.

Hipotecas variables

Estas hipotecas tienen un tipo de interés que varía en función de las variaciones de un índice al que están referidas. Uno de los índices habituales para las hipotecas es, por ejemplo, el Euribor.

Hipotecas y Euribor - ¿Qué relación tienen?

El Euribor es uno de los índices más habituales al que se referencian los tipos de interés de las hipotecas. Por tanto, hipotecas y Euribor suelen ser términos que aparecen cercanos en las conversaciones. Lo más fácil, es verlo con un ejemplo.

Una hipoteca variable con tipo de interés Euribor + 0,89%, implica que el tipo de interés a aplicar al principal para calcular los intereses será de la suma del porcentaje que en ese momento ofrezca el Euribor más 0,89. Por ejemplo, si el Euribor fuese del 1 %, el tipo de interés de la hipoteca sería el 1,89 %. De esta manera, si el Euribor baja, el prestatario pagará menos y si sube, pagará más.

Cláusulas suelo

En España, era una práctica habitual añadir cláusulas suelo, mediante las que las entidades financieras se aseguraban que la cantidad a pagar por los prestatarios no podía bajar de determinada cantidad. Desde el año 2013, el Tribunal Supremo consideró estas cláusulas abusivas, principalmente, por la falta de transparencia en los contratos. 

Hipotecas mixtas

Son hipotecas en las que inicialmente el tipo de interés se mantiene fijo. Generalmente, se consideran mixtas si el tipo de interés es fijo durante más de un año y, después de un tiempo, cambia a variable.

Este tipo de hipotecas son atractivas porque muchos compradores jóvenes esperan progresar económicamente en los primeros años de su actividad laboral. Por ello, prefieren tener la seguridad de saber lo que van a tener que pagar durante los primeros años para después, cuando su sueldo haya aumentado gracias a su mayor experiencia laboral, pasar a una hipoteca de tipo variable.

Cómo funciona una hipoteca

Para formalizar una hipoteca hacen falta cuatro figuras clave. Una institución dispuesta a prestar dinero, un prestatario que quiera dinero prestado, una propiedad y un notario. En algunos casos, además se requiere un avalista, que es una tercera persona que se compromete a devolver el préstamo en caso de que no lo haga el prestatario.

Tras hacer la solicitud de préstamo y enviar a la entidad financiera información sobre la propiedad a hipotecar, un tasador registrado en el Banco de España debe haber dado su valoración de la propiedad. Con esta valoración, la entidad financiera te hará una oferta vinculante, que deberá respetar durante un tiempo mientras te lo piensas.

Si aceptas, el notario dará fe del contrato firmado constatando que ambas partes entienden y saben lo que firman y las repercusiones que tiene hacerlo.

En teoría, los bancos conceden hipotecas por un 70 – 80 % de la valoración de la propiedad a hipotecar. De esta manera, comprueban que el prestatario tiene capacidad de ahorro para haber ahorrado la cantidad restante. En la práctica, depende mucho de sus políticas comerciales del momento. Antes de la crisis del 2008, muchas entidades daban hipotecas por más del 100 % “porque así ya también te comprabas un coche”.

A continuación, el notario debe registrar la operación en el Registro de la Propiedad. Una vez hecho esto te remitirá la copia del préstamo y tu original del contrato de la compraventa.

A continuación, llega el momento de ir pagando. Al dinero del préstamo se le aplican los intereses acordados en función del tipo de hipoteca que sea (ver más arriba los tipos de hipotecas). Lo más habitual es que cada mes el prestatario pague una cuota de la que parte serán intereses y parte devolución de la cantidad del préstamo prestada.

Consejos para elegir una hipoteca

A la hora de elegir y comparar entre las hipotecas disponibles, los intereses no lo son todo, aunque obviamente son importantes. A continuación, algunos consejos:

• No escojas el plazo más largo posible, cuanto más tiempo pase, más pagarás en intereses.
• Compara las TAEs (tasa anual equivalente) porque son tipos de interés anualizados y que incluyen todos los costes obligatorios para conseguir la hipoteca. Si comparas el TIN (tipo de interés nominal), puedes obtener una idea confusa de lo que realmente vas a pagar.
• Ten en cuenta otras comisiones no obligatorias, pero posibles como la de pago anticipado. Si tu ahorro te permite devolver antes el préstamo, puedes ahorrar bastante dinero en intereses…siempre que la comisión por devolución anticipada sea sensata.
• No aceptes contratar un montón de productos financieros extra si no te interesan. Si son necesarios para mejorar las condiciones de la hipoteca, tómate un tiempo para ver las diferencias de precios de estos productos con los que ya tengas contratados y ten en cuenta el coste de los productos que vas a tener que contratar a mayores. La hipoteca suele ser de larga duración, así que un pequeño coste puede suponer bastante dinero en el largo plazo.
• Tienes derecho a elegir un notario que sea de tu confianza, no dejes que te impongan el que ellos quieran.
• Aprovecha el servicio del notario. Puedes preguntarle lo que no entiendas. 

Consejo extra: Si vas a preguntar algo al notario, mejor hazlo antes de la reunión para la firma de la hipoteca. Acude a él en un momento en que podáis hablar tranquilamente sin que la otra parte esté presente.