Norway

Boliglån

Drømmer du om en ny bolig? Har du fast inntekt og en ordnet økonomi er det store sjanser for at du kan få et boliglån. Vi skal ta deg med på reisen fra at boligen er en drøm til at du står der med lånet i boks og nøkkelen i hånden.

25 000 kr
5 år

Lån med pant i bolig

La oss gjøre unna det formelle først. For hva er et boliglån? Jo, dette er et lån som gis til dem som skal kjøpe eller bygge en bolig. Man får lånet mot at man stiller med boligen som sikkerhet for banken. Banken tar med andre ord pant i boligen.

Pantet gir banken rett til å selge boligen med tvang hvis låntakeren misligholder forpliktelsene sine overfor banken, slik som at vedkommende ikke betaler månedlige renter og avdrag. Dette høres kanskje litt brutalt ut. Men i dette ligger det også en oppside for lånekundene: Ettersom bankene har en solid sikkerhet for pengene de låner ut, kan de låne ut pengene til en svært lav rente.

Hvor stort boliglån får man?

Det starter med en drøm. Et håp om å kunne flytte inn i egen bolig. Så sitter man der og leter igjennom boligannonsene. Kanskje er man to som leter. Den ene lekre boligen etter den andre byr seg frem på hver nye side man åpner. Hva med et rekkehus? Kanskje en enebolig?

Mens man sitter der, blir et spørsmål stadig tydeligere: Hvor mye kan man låne? Vil man ha råd til drømmeleiligheten? Eller eneboligen man ønsker seg?

Vel, ingen kan si med stor nøyaktighet hvor stort lån du eller dere kan få før dere har snakket med en boliglånsbank. Men det er mulig å komme med estimater, basert på at vi vet hvordan bankene tenker når de deler ut lån til boligkjøpere.

Hvor mye du har i lønn og andre inntekter er den viktigste faktoren. Når en bank skal finne ut hvor stort lån du kan håndtere, ser den på betjeningsevnen din. Sagt med andre ord: Den vurderer hvor god betalingsdyktigheten din er.

Men det er andre faktorer også. Her er noen av dem:

  • Hvor mye gjeld du har fra før – Dette er viktig, også med tanke på reglene bankene må følge.
  • Levekostnader der du bor – Bankene bruker SIFOs referansebudsjett for å finne ut hvordan et lån vil påvirke økonomien din. Og dette varierer etter hvor i landet du bor.
  • Betalingshistorikk – Banken vil også forsøke å finne ut mer om betalingsviljen din. Har du økonomisk grums i bagasjen, slik som inkassosaker, kan dette virke negativt på det endelige lånebeløpet.

Boliglånsforskriften er viktig

Banken som vurderer boliglånssøknaden din er ennå ikke i mål. Den må også ta hensyn til Boliglånsforskriften når den vurderer hvor mye den kan låne deg. Denne forskriften er viktig. Den er myndighetenes forsøk på å bremse den norske låneveksten, som har vært ellevill i perioder.

Dette er noen av de viktigste punktene for alle som skal søke om lån til bolig:

  1. Den totale gjelden din kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. For par gjelder parets samlede årsinntekt.
  2. Et vanlig boliglån kan ikke utgjøre mer enn 85 % av boligens kjøpsverdi.
  3. Bankene må også regne på om du kommer til å tåle en renteøkning på 5 prosent.

I tillegg vet vi at de fleste bankene pleier å beregne 3 ganger brutto årsinntekt når de skal plassere taket på boliglånet du søker om. Når vi vet alt dette, er det mulig å lage noen enkle tommelfingerregler:

Du kan regne med å få 3 ganger brutto årsinntekt i lån til boligen du ønsker å kjøpe. I tillegg forventer bankene at du allerede har 15 % av kjøpesummen for hånden. Med andre ord: Tjener du 600.000,- brutto per år, kan du kikke på boliger som koster litt over 2 millioner kroner, forutsatt at du har en egenkapital på cirka 200.000 kroner.

Hva koster et boliglån?

Når dette skrives er det ekstremt billig å låne penger til boligkjøp. Selv om vi nettopp har hatt et lite rentehopp (det første på mange år) har boliglånsrenten aldri vært så billig, så lenge, som den har vært de siste 10 årene. I 2018 var det mulig å få et boliglån med en effektiv rente helt ned mot 2 %.

Renten er leieprisen du betaler for å låne penger. Det er renten som avgjør hvor mye det koster å ta opp et lån utover de faktiske avdragene du skal betale. Rentesatsen oppgis per år, eller pro anno som det også kalles.

Vi skal ikke voldsomt langt tilbake i tid for å finne helt andre priser. På slutten av 1980-tallet var det langt fra uvanlig å få renter som lå tett opp mot hele 17 prosent. Eller nesten 15 prosentpoeng mer enn hva de er nå. Og vi skal ikke lenger tilbake enn til 2007 for å finne renter på 8 %.

I begynnelsen av 2019, ligger en brukbar effektiv rente for lån til bolig rundt 2,75 %. Men det er fullt mulig å få renter som er lavere enn dette også. Lenger ned forteller vi deg hvordan du kan kutte rentekostnadene på lånet ditt.

Som historien er et godt bevis på, varierer rentene. Ganske mye også, i urolige tider. Så selv om den ligger temmelig rolig rundt 3 % akkurat nå, kan den raskt bevege seg opp mot 8 % i fremtiden. Og dette er årsaken til at myndighetene ber bankene om å regne med en renteoppgang på 5 % når de skal låne ut penger.

Gebyrer

Når du leier en bil, må du betale en leiepris. Slik er det med et boliglån også. Du må betale en pris til banken for å leie penger av den, nemlig rentene. De rene rentene, før det kommer på andre kostnader, kalles de nominelle rentene.

Alle som allerede har lånt penger til huset eller leiligheten de bor i vet at det er flere utgifter som kommer på når man skal låne til bolig. Her er de vanligste utgiftene:

  • Etableringsgebyr – Bankene tar seg betalt for å opprette et lån.
  • Dokumentavgift – Skjøtet på eiendommen må tinglyses. Prisen er 2,5 % av kjøpesummen (Obs! Gjelder ikke aksje- eller borettslagsleiligheter.)
  • Termingebyr – Banken tar seg betalt for å trekke lånet hver måned.

Alle ekstrakostnadene bakes som regel inn i lånet og fordeles utover lånets løpetid. Dette gir oss et nytt rentebegrep: Den effektive renten. Dette er den nominelle renten pluss andre kostnader. Og det er denne som avgjør hvor mye den totale leieprisen for lånet blir hver måned.

Serielån vs annuitetslån

Når du skal låne til et hus eller en leilighet har du egentlig to valg: Du kan velge et serielån eller et annuitetslån. Og det merkes på lommeboken hva slags lån du velger. Nå skal det sies at de fleste boliglånene i Norge er annuitetslån. Men hva er det for noe?

Med et annuitetslån betaler du like mye i avdrag hver måned så lenge du har lånet. I begynnelsen utgjør rentene veldig mye av de månedlige innbetalingene. Men etter hvert som årene går, blir rentebelastningen lavere og en stadig større del av det du betaler inn er rene avdrag.

Med et serielån betaler du like mye i avdrag fra måned til måned. Til å begynne med er beløpene temmelig høye på grunn av rentene. Men etter hvert som lånet minker, reduseres også rentebelastningen og dermed de månedlige beløpene du må ut med.

Det sies at du kan tjene 50.000,- per million du har i lån hvis du velger et serielån. Men da må du også ta stilling til om du har råd til å betale de høye månedsbeløpene i starten.

Slik skaffer du deg boliglån

Å ta opp et boliglån er en stor sak. For dette er den største investeringen de fleste av oss kommer til å gjøre i løpet av livet. Å søke om boliglån er ingen sak. Takket være nettet er det blitt lekende lett å søke bankene om et lån. Du kan, i teorien, gå på visning, legge inn et bud, søke om et lån online, og flytte inn i boligen uten å snakke med en eneste bankansatt.

Vi råder deg allikevel til å ta kontakt med en eller flere banker. Be om et møte. Forklar at du er på jakt etter en bolig og at du vil komme til å trenge et lån. Rådgiveren i banken vil da kunne hjelpe deg med å se på økonomien din og finne ut hvor stort lån du kan håndtere.

Etter dette er det bare å gå ut i boligmarkedet og starte jakten, vel vitende om at du har en bank i bakhånd som er villig til å hjelpe deg med finansieringen. Og du kan gjøre det enda enklere for deg selv: Skaff deg et finansieringsbevis fra banken du ønsker å låne av.

Finansieringsbevis er smart

Jakten på drømmeboligen kan være stressende. Ikke minst hvis det blir budkrig. La oss si at du har funnet en lekker leilighet. Du har vært på visning. Dagen etter tar du kontakt med banken og spør om du kan få lån.

Men du er ikke den eneste som har falt for leiligheten. Og mens du venter på at banken skal svare deg på hvor mye du kan gå i budkrigen med, er budrunden over. Det var en annen som stakk av med leiligheten.

De fleste bankene er villige til å gi deg et finansieringsbevis. Dette er en garanti fra bankene at de er villige til å låne deg så og så mye. Med dette i lommen vet du hva du kan få i lån før du går på visning. Dermed slipper du å gå glipp av en eneste budrunde. Dette er hva du bør gjøre:

  1. Snakk med banken først. Be om et finansieringsbevis.
  2. Ikke gå på en eneste visning før finansieringsbeviset er i boks.

Krav til egenkapital

I «gamle dager» var det mange som fikk fullfinansiert boligkjøpene sine. Og ikke nok med det. Mange fikk også låne til «over pipen.» De fikk mer i lån enn hva boligen var verdt. Dette førte til at mange fikk økonomiske vansker, for eksempel når rentene steg.

I dag er det nesten umulig å få lånt mer enn 85 % av det boligen er verd. Og det hjelper ikke å mase eller å be – Bankene er pålagt å følge egenkapitalkravet på 15 % av myndighetene. Problemet for mange er at de ikke har pengene som må til for å oppfylle kravet.

Derfor tar en god del mennesker opp forbrukslån for å komme i mål.

Vi vil på det sterkeste advare deg mot å gjøre det samme. Forbrukslån er dyre lån. Ofte med effektive renter på nærmere 20 %. Belastningen på privatøkonomien kan bli voldsomt stor hvis du velger en slik løsning.

Et alternativ til forbrukslån er å låne penger av slekt eller venner. Bare sørg for å sette opp en god avtale om tilbakebetaling for å unngå ondt blod i fremtiden. En annen mulighet er å få med seg en såkalt realkausjonist. Dette er en person, eller personer, som stiller med sin egen eiendom som sikkerhet for lånet. Men før du tar opp telefonen og ringer mor eller far, bør du sette deg godt inn i hva det innebærer å stille opp som ansvarlig for andres lån.

Slik reduserer du lånekostnadene

Når dette skrives, ligger en brukbar boliglånsrente og vaker rundt 2,7 %. Men det er fullt mulig å få en merkbart lavere rente enn dette. Du må huske at det er knallhard konkurranse om lånekundene imellom de ulike bankene. Dette kan du utnytte for å få en lavere rente.

Her er noe av det du kan gjøre:

  • Snakk med flere banker – Ikke ta til takke med det første tilbudet. Snakk med flere banker og be om tilbud fra alle sammen. Slik blir det lettere å finne ut hvem som har de beste rentene.
  • Prut – Har du allerede fått et tilbud? Det er lov å spørre banken om den virkelig har gitt deg den beste renten den kan. Sjekk også med andre banker hva de kan tilby.
  • Sjekk med foreninger eller organisasjoner – Er du organisert i en arbeidstakerorganisasjon? Sjekk med organisasjonen om de har en avtale med én eller flere banker om billigere lån til medlemmer.

Viktige ting å huske på

Vi kunne skrevet en hel bok om boliglån. Men vi må snart sette en strek. Før vi ender denne artikkelen skal du få med deg noen raske tips på slutten. Tips som vil hjelpe deg og som kanskje kan bidra til at du sparer litt på lånet ditt også.

Husk skattefradraget – Du bør ta med rentefradraget på skatten når du skal se på hva et lån vil koste deg. I skrivende stund får du 23 % av gjeldsrentene dine som rent fradrag på skattemeldingen.

Ikke glem dokumentavgiften – Så lenge du ikke kjøper en borettslags- eller aksjeleilighet må du huske at du også må betale en dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Dette bakes ofte inn i lånet.

Du må også regne med fellesutgifter – Det kan hende du må betale på fellesgjeld eller andre fellesutgifter når du kjøper bolig. Mange glemmer å ta med dette når de skal regne ut om økonomien tåler et boligkjøp.